[摘要] 涌创置业源自沿海特区城市厦门，与益阳福建商会众多同乡精英植根益阳，商海翻涌，为丽都益阳奉献微己力量，涌创置业以“精品地产实践者”为治企理念，以“小资大作，精兵精盘”为操盘手法，产品类型包括精品写字楼、精品高层住宅、精品公寓、精品综合体等，入湘八载，风骨扬名。
益阳房天下讯 益阳福建商会名誉会长 厦门涌创置业有限公司董事长（叶生兴）
大盘横市，小盘岌危，在当下市场，地产人该如何操盘？是需要剖心明鉴，锥锤痛醒了。益阳楼市不良操盘有三种，种玩家闹市：即没有地产经验的有资玩家一哄而入，哄抬了地价，加大了库存；第二种无资高贷：即资金匮乏的投机主义者血性相博，不惜民间高贷，豪赌一把，输了项目，也赔了身家；第三种是非专操盘，由非专业的人来操盘，立项不准，风险不明，操盘不力，造成项目走入死胡同，进退两难；敢于面对不良现状，是为了给更多地产人以心路点灯，少走弯路，在丁字路口，做出正确判断，有钱没地的、有地没钱的、有价没市的、有盘没人的主都要找到一条适合自己的路，未进入和已进入市场项目都需要以专业操盘，有大致把握再稳步出击，选择与专业团队合作是首智之举。
涌创置业源自沿海特区城市厦门，与益阳福建商会众多同乡精英植根益阳，商海翻涌，为丽都益阳奉献微己力量，涌创置业以“精品地产实践者”为治企理念，以“小资大作，精兵精盘”为操盘手法，产品类型包括精品写字楼、精品高层住宅、精品公寓、精品综合体等，入湘八载，风骨扬名。2010年成功开发益阳个市中心纯写字楼---领秀CBD，租售两罄，获得住建部颁发的“2010年度具投资价值楼盘”证书，2013年挥师北上，投资开发海派欧式合院—-华府世家，半年销售过亿，荣膺北城销冠，获中国房协颁发“2013年城市具潜力楼盘”桂冠，2015年，涌创置业蓄势开发“城市行宫”和“城市综合体”两大产品类型，将精品地产实践到底。
涌创筑盘，立志精品，涌创置业以“FB”开发系统为指导原则（“FB”：“Five Boutique”英文单词缩写，中文名：“五大精品”系统），从项目立项、工程、营销、财务、品牌五个方面专业入手，拿精稳地块、造精良工程、做精准营销、核财务、铸精品品牌，用一支专业的精兵团队打造精良之盘。
“FB”开发系统之一：精稳立项
五大系统中，立项为根本，是影响房地产开发的关键因素，放眼益阳，有些项目的产品规划合理、工程优良、营销有序，但就是卖不好，实质原因就是立项不准，没有做好地块分析，益阳不是一个外来人口流入型城市，没有“流水填充效应”，人口不会充斥城市的各个角落，移植大城市的产品版本直接空降益阳，先不论市场容量及购买力因素，地块是否符合城市发展方向，未来是否会产生效益？很多问题没搞清楚就仓促上马，就像东施效颦，为了开发而做开发，纵有满腹蓝图，也只会败走麦城，涌创拿地遵循“三问三不”原则，何为“三问”，：研究市场容量，尤其近三年的供销比，如果近三年的供销比都在2:1以上，倘若没有低成本地价优势，风险如刀；第二：研究板块发展方向，地块是否符合城市发展，还是城市边缘、城市遗忘带，都需要认真研究，单凭政府的推喊口号远不够，要有实在的重大市政工程落地，切不能因为中间人极力推荐，冲昏头脑；第三：研究周边楼盘，以地块为中心，如半径1公里内周边楼盘年消化量低于3万方，开发利润低于10%，此地不可拿；何为“三不”，：楼面地价占产品售价比例超过25%以上，且市场库存大量积压，连续三年销量低迷；第二：非主流板块不能拿，益阳与沿海不同，如广州华南板块、上海松江新城，政府与大地产商合力，拔地而起造新城，在益阳做开发，单靠自身力量想板块崛起，难度登天；第三：靠近低开发成本大盘不能拿，益阳是个地产食物链极其脆弱城市，大盘欺市，尤其是低开发成本的大盘，会操纵一个城市的胃口，如果这个大盘的开发量未进尾声，闲商慎入。
“FB”开发系统之二：精良工程
要想做精良工程，主要“三关”，首先是做好产品规划，选择具有沿海视野的建筑设计院非常重要，观摩沿海同类型项目及分析周边竞品项目，做好前期模拟客户需求分析，发起多轮开发商、设计院、策划公司、模拟客户四方沟通会，一个得不到市场认可的产品，是后期营销无法解决的难题；其次是做好成本控制，作为开发企业，对工程采购及建筑成本控制非常重要，在益阳做项目，不是用材越贵项目就越好卖，过高的采购成本会抬升项目售价，严格意义上说，真正的豪宅是高于市场价格一倍以上，在以价格敏感度为购买导向的四线城市，一味追求高建筑成本，难以产生回报，做适应性品质，加快销售周期才是王道；再次是进度管理，在实际操盘上，往往会发生工程实际进度落后于预期进度，为什么本土企业难以做到“恒大速度”、“万达速度”，除了政府对于上市房企项目审批特殊照顾以外，缺乏施工作业管理标准化是根本，严格按照工程进度计划表施工，将工程节点与管理效应挂钩，实现工程与营销节点同步。
“FB”开发系统之三：精准营销
涌创推崇“海派营销”，“海派营销”就是用沿海先进营销理念武装营销团队，概念跑前，执行细致，以区别于本土化营销，涌创组建隶属于企业的营销公司，为精品开发之旅定向服务，由具有十余年沿海背景的高层精英执掌，倡导“营销前置”新理念，营销公司不仅是做策划和销售，更多是作为企业的一个“内脑”，作为“智囊后台”为企业董事会决策提供关键支持，将营销贯穿于地产开发的每一个环节，如拿地环节“项目可行性研判”、规划环节“项目产品规划建议”、品牌环节“企业品牌战略”、销售环节“项目营销实操”等，为项目成功保驾护航，益阳楼市缺乏具有全程战略规划力的营销领袖，更多的是“营销后置”，只能对成型项目做既定动作，比价格，拼行销，真正的营销在于做精准营销，在项目立项的时候，就建立了项目的大营销模型，将营销概念、营销模式、营销手法等成竹于胸，同时培养一支忠于企业、忠于项目、效率执行的精兵队伍，衡量一个的营销公司重要就是两大利器：“创新力”和“执行力”。
“FB”开发系统之四：财务
说起财务，很多人是又爱又恨，所谓成也萧何，败也萧何，资金犹如血液，贯穿于房地产开发的每个过程。房地产业是资金密集型行业，投入高、周期大、风险大，房地产开发资金主要是依靠自有资金和银行贷款滚动开发，当自由资金不足或银行贷款不到的情况下，有很多企业铤而走险，去借民间放贷，利息有3分、5分，甚至有1毛的，幻想资金续接盘活，殊不知饮鸩止渴，毒腹跳舞，在益阳做开发，能有2分以上的经营回报就已相当不错，益阳没有暴利，某些楼盘亏本也在卖，因为不卖就是死，卖了至少是个亏，房企间的正常资金拆借无可厚非，尤其类似益阳福建商会这样的同乡互助模式，但房企民间融资不能超过2分，且周期不能超过半年，涌创操盘追求小投入，高回报，经营回报比至少要做到1:3，在项目立项之时，根据不同情况设计财务测算预案，储备一定的财务预留金，保证营销、工程、财务三大板块都能做到妥连无忧，确保项目持续性滚动开发。
“FB”开发系统之五：精品品牌
品牌建设有很多误区，不见得是名声越大，品牌就越好，山高知风寒，水深压千斤，对于中小企业，品牌建设要遵循地域性、有效性、可操性原则，不能好大喜功，不能异地照搬，涌创奉行“将有限的品牌为有限的人群服务”的品牌哲学，中国地产品牌正在日益“寡头化”，2014年中国房企销售10强就占据了18%的份额，地产利润扁平化已不能支撑行业的规模扩张，更多的中小企业难以成长。涌创坚持精品理念，不求做大，只做做精，紧紧围绕“精品合作”和“精品落地”两大内容展开，如涌创坚持“精品地产实践者”开发路线吸引了很多外围合作伙伴前来洽谈项目，涌创凭专业操盘和团队获得对方认可，合作方放心把项目交给涌创开发运作，对方获得满意的回报，双方达到双赢。精品落地是一个专业而系统化的过程，每一步都精益求精，涌创团队工作风格：稳健、专业、高效，追求风险低和回报高，正因为严守如一的工作理念，造就了一个个影响益阳的精品丰碑。
益阳楼市困海沉浮，重桨划舟，理性市场已发出强烈预警信号，房地产业作为国民经济支柱行业的历史逐渐远去，圈一片地，随意造片房，就能点石成金，盆满钵满，那是往昔的神话，如今已是梦话，未来煎熬仍将继续，涌创入湘十载，荆棘躬行，祭出此文激荡江湖，恭邀志同之人共铸精品。
联系涌创：黄总13873720996
联系邮箱：575707880@qq.com
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