[摘要] 国家统计局5月18日发布的“4月份全国70个大中城市住宅价格统计数据”显示,4月份新建商品住宅价格环比下降的城市增至八个,浙江纳入统计的杭州、宁波、温州、金华四个城市全线下跌。
国家统计局5月18日发布的“4月份70个大中城市住宅价格统计数据”显示,4月份新建商品住宅价格环比下降的城市增至八个,浙江纳入统计的杭州、宁波、温州、金华四个城市全线下跌。其中,杭州的环比跌幅位列之首,温州更是已连跌32个月、再一次成为70个城市中同比下降城市。昔日风光无限、一度“领涨”的浙江楼市,何以掉头扛起“领跌”大旗?
进入2014年,虽然楼市普遍降温,环比停涨城市数逐月增多,但仍有不少城市房价依然坚挺。一线城市中京、沪环比涨幅均超0.2%,同比上涨11%以上,二线城市中的厦门、南京更是以0.4%的涨幅领跑。相比之下,浙江楼市却深陷普跌格局中,除了经济大环境影响及房地产市场存量过大、信心不足等因素,这在很大程度上也暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。
浙江楼市曾是房地产业中的璀璨之星,省会城市杭州房价长期稳居二线城市之首、甚至一度赶超一线城市,宁波、温州、金华等地房价也长期“领涨”同类城市。即使目前难止跌势,这些城市的房价依然在同级别城市中处于遥遥领先地位。
中指研究院发布的4月百城房价指数显示,在新建住宅样本每平方米均价上,杭州以18046元逼近一线城市广州18510元的水平,远远超过同类二线城市。而三线城市金华9256元的数据虽然在浙江省内属中下水平,但依然高于济南、武汉、成都等二线省会城市。
正所谓“大潮退去后才知道谁在裸泳”,在楼市经历动荡、局部降温之时,“房价有没有虚高”、“楼市有没有支撑”就变得一目了然。显然,浙江楼市从如此高位“跌跌不休”,充分说明其此前虽然风光、却未能处于合理的价格体系之中。
浙江曾领风气之先、得改革之惠,在经济上积累领先的雄厚实力,也较早地发展起了房地产业。然而在房价不断攀升、楼市一片繁荣的另一面,浙江许多城市的产业结构及人口流入却未能同步发展,始终难以有效支撑畸高的房价。过去十多年,这种城市规模与高房价之间的错配问题,被狂飙的楼市盛景所掩盖。
以杭州为例,2013年全市常住人口884.4万,仅比上年增加4.2万,其中外来常住人口177.8万,甚至比上年减少了1.89万。而上海2013年常住人口2415万,仅外来常住人口就增加了29.77万、达990万人。这其中蕴含的潜在需求,显然不在一个量级。此外,与杭州规模、实力相近的南京,2013年新增常住人口2万、总量达818万,其中外来人口约175万、减少2.5万,人口变化特征与杭州非常相似,但南京的新建住宅价格平均比杭州低3成。
从杭州人口流入减速中不难看出,就目前的城市规划、人口数量、产业布局等因素而言,杭州的城市规模难以在几年内跃升,潜在的刚性需求基本已得到释放,其余外来人口则受高房价阻碍难以被有效吸纳,因而现有需求很明显无法支撑当前房价体系,降价也就在所难免。
与杭州相似,浙江多地楼市也面临需求与价格错配的现实问题,尤其是在短期内城市规划、产业布局、人口规模不会发生实质性变化的形势下,缺乏需求支撑的房价显然没有理由大幅超越同类城市水平。即使考虑杭州作为旅游城市的增值效应,其价值也需要有效需求支撑,否则盲目炒楼、在虚假繁荣中击鼓传花,一旦无人接盘便会迅速被打回原形。因此 , 目前浙江楼市率先回调 , 恰恰是正常的、符合市场趋势。
面对此番浙江楼市的普跌趋势,如果政府“救市”、托底,只会将房地产业城市定位、真实需求与房价之间的错配问题向后推移,也可能导致此间的裂痕持续累积、扩大。因为浙江楼市已经到了价格体系调整的临界点,唯有解决了房价与城市地位的错配问题,浙江楼市才可能在新价格体系中健康发展。
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